Steigende Preise bei den Mieten in Kombination mit niedrigen Zinsen sind für viele ein Grund über den Kauf einer Immobilie nachzudenken. Gerade auch für Auswanderer kann eine Investition in eine Immobilie in der Schweiz sinnvoll sein. Da die Wahrscheinlichkeit einer Rückkehr ins Heimatland jedoch bei Auswanderern hoch ist, sollte man sich über die Möglichkeiten eines Hausverkaufs in der Schweiz bereits im Vorfeld im Klaren sein.
Hausverkauf mit System
Der Verkauf einer Immobilie oder einer Wohnung ist ein komplexes und zeitaufwändiges Projekt. Unabhängig davon, ob ein Haus privat verkauft wird oder man sich auf die Expertise eines Immobiliendienstleisters stützt, sollte man das Projekt mit System angehen. Immobilienexperten unterteilen beispielsweise den Hausverkauf in 5 Phasen:
- Planen und Vorbereiten
- Analyse/ Positionierung
- Interessenqualifikation
- Finanzierungsprüfung
- Verkaufsabschluss
Der Verkaufsabschluss beinhaltet die Kontaktherstellung mit dem Notar/Grundbuch, die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages, die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und Organisation und Begleitung der notariellen Beurkundung.
Welche Kosten fallen bei einem Hausverkauf in der Schweiz an?
Wie in allen Ländern fallen auch in der Schweiz unterschiedlichste Kosten beim Hausverkauf an.
Ein erster Kostenpunkt sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Verkauf auftreten. Dazu gehören Maklerkosten, Kosten für Fotografen und Kosten für Verkaufsinserate. Um die Kosten zu reduzieren, lohnt sich der Vergleich von Angeboten. Ein Immobiliendienstleister mit umfassendem Vermarktungskonzept senkt den Zeitaufwand und steigert die Verkaufschancen.
Sobald ein Käufer gefunden ist, erstellt der Notar den Kaufvertrag, beurkundet diesen und organisiert den Eintrag ins Grundbuch. Das Notarentgelt orientiert sich am Kaufpreis. Es lohnt sich mehrere Angebote einzuholen, vor allem in den Kantonen in dem der Notar nicht einem Amt angehört.
In der Schweiz sind die Grundbuchgebühren nicht einheitlich geregelt. Die Gebühren kann man beim zuständigen Grundbuchamt in Erfahrung bringen.
Die Grundstückgewinnsteuer trägt man als Verkäuferin allein. Die Steuer berechnet sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis sowie den wertvermehrenden Investitionen. Von der Differenz können die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf entstehen abgezogen werden (z.B. Kosten für Inserate und Makler, Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren). Der Käufer kann verlangen, dass er einen Teil des Kaufpreises zur Sicherstellung der Steuer auf ein Sperrkonto überweisen darf. Sonst kann das Steueramt ein Pfandrecht auf der Liegenschaft eintragen.
Bei der Handänderungssteuer kommt es auf die kantonalen Vorschriften an, die sehr unterschiedlich sind. Je nachdem schuldet sie der Käufer oder der Verkäufer oder beide zusammen. Bezüglich der anderen Kosten müssen Sie sich mit dem Käufer einigen. In der Regel teilt man sich die Ausgaben. Halten Sie das im Kaufvertrag fest.
Für die Handänderungssteuer ist der Kanton oder die Gemeinde zuständig. Der Bund erhebt keine. In manchen Kantonen ist sie ganz abgeschafft. Die Höhe der Steuer beträgt meist etwa ein bis drei Prozent des Kaufpreises.
Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag und organisiert den Eintrag ins Grundbuch. Sein Entgelt orientiert sich am Kaufpreis. In einem Kanton, in dem der Notar nicht einem Amt angehört, lohnt es sich, mehrere Offerten einzuholen.
Da die Grundbuchgebühren nicht einheitlich geregelt sind, haken Sie zu diesem Thema am besten direkt beim Grundbuchamt nach.
Mittels einer Marktwertanalyse den fairen Preis einer Immobilie ermitteln
Der Preis von Immobilien hängt einerseits von der Nachfrage nach Immobilien ab, anderseits jedoch von Immobilien spezifischen Aspekten. Preisverhandlungen haben zudem einen grossen Einfluss auf den letztendlichen Preis.
Daher bietet es sich an, vor dem Verkauf eine Marktwertanalyse von einem neutralen Dienstleister durchführen zu lassen. Ziel der Marktwertschätzung ist es, den fairen Marktwert einer Immobilie basierend auf verschiedenen Bewertungskriterien zu ermitteln. Die Analyse und detaillierten Unterlagen können dann in den Preisverhandlungen genutzt werden.
Um den Marktwert einer Immobilie zu analysieren werden bis zu 20 bauliche und 50 standortbezogene Faktoren angeschaut. Neben dem Zustand der Immobilie, der Bauqualität, der Substanz und dem Raumkonzept werden auch die Makrolage (Ortschaft, Gemeinde etc.) und der Steuerfuss der Gemeinde betrachtet.
Basierend auf diesen Inputs wird der Marktwert mittels der hedonischen Bewertung bestimmt. Bei dieser Methode wird die Immobilie mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt wird, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Die Schätzformel lässt sich in der ganzen Schweiz anwenden – auch in Regionen, in denen vergleichsweise wenig Transaktionen stattfinden. Auch eine Vielzahl von Banken, Versicherungen und Pensionskassen bewertet heute im Rahmen der Hypothekarvergabe Liegenschaften mit dieser Methode.
Nun hört sich das nach relativ viel Aufwand an – vor allem, wenn man die Immobilie neben seinem ganz normalen Berufs- und Familienalltag verkaufen muss. Einige Anbieter bieten eine kostenlose Marktwertanalyse, sowie einen Verkaufsservice an, der einem diese Mühen abnimmt.
Zudem ist die Durchführung einer sogenannten Finanzierungsanalyse sinnvoll. Dabei wird geschaut, wie die bisherige Immobilie finanziert wurde und welche Auswirkungen der Verkauf der Immobilie auf diese Finanzierung haben wird. Fragen, die dort behandelt werden sind:
- Kann eine Hypothek ggf. weitergeführt oder übernommen werden?
- Hat man sich auf eine direkte oder indirekte Amortisation geeinigt?
- Muss man der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung (die Vorfälligkeitsentschädigung regelt die Entschädigung der Bank bei vorzeitiger Auflösung bzw. Rückzahlung)?
Ein Hausverkauf in der Schweiz muss gut geplant sein. Um den Prozess zu vereinfachen und die Erfolgsaussichten zu erhöhen macht die Zusammenarbeit mit einem Immobiliendienstleister, der die Schweiz kennt und überregional agieren kann, Sinn.
