Steuererklärung: Eigentumswohnung im Ausland angeben

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    • Steuererklärung: Eigentumswohnung im Ausland angeben

      Hallo zusammen

      Ich bin Deutscher, wohne und arbeite in Zürich (Aufenthaltsbewilligung B), zahle daher Quellensteuer. Irgendwelche Sonderausgaben, die sich auf die Quellensteuer anrechnen liessen, habe ich nicht.

      Allerdings besitze ich eine Eigentumswohnung in Deutschland, in der eine Bekannte von mir für etwa 50 % der ortsüblichen Miete wohnt. Es gibt keinen Mietvertrag.

      Mein Kenntnisstand ist, dass ich die Eigentumswohnung und auch deren Eigenmietwert hier in der Schweiz angeben muss.

      Leider werde ich online nicht fündig, wie ich das überhaupt machen muss. Überall heisst es nur „dass“, aber nirgends „wie“. Auch mit der Berechnung des Eigenmietwerts komme ich nicht weiter.

      Das kantonale Steueramt verweist auch nur auf seine Internetseite.

      Könnt ihr mir hier weiterhelfen?

      Danke und Gruss
      Peter Silas
    • Hallo Peter

      Wenn du die Eigentumswohnung und deren Mietwert in der Schweiz versteuerst, müsstest du eine vollständige Steuererklärung abgeben. In deinem Fall würde ich dir aber den Gang zum Steuerberater empfehlen.

      Zur Berechnung des Eigenmietwertes hätte ich noch diesen Link für dich: steueramt.zh.ch/internet/finan…definition/zstb-21-1.html

      Schöne Grüsse
      Maik
    • Hallo Maik

      Vielen Dank für Deine Antwort.

      Ich war beim Steuerberater. Er hat mir bestätigt, dass ich eine vollständige Steuererklärung abgeben muss.


      Vielleicht kannst Du mir noch sagen, woher ich die PID-Nummer kriege, die in der Steuererklärung anzugeben ist.
      Im Netz wird vielfach darauf hingewiesen, dass diese Nummer oben links auf der Steuererklärung steht. Ich finde aber keine Info darüber, wie ich überhaupt an die Nummer komme.


      Danke und Gruss
      Peter Silas
    • Hallo Peter

      Hast du keine Bescheinigung von der Stadt oder Arbeitgeber über die Quellensteuer (weiss nicht genau wie das Papier heisst und kann nicht nachschauen, da ich nicht zu Hause) bekommen? Auf dem Papier steht bei mir meine PID drauf oben rechts.

      Liebe Grüsse Monika
    • Bin ich auch der Meinung. Eigentlich sollte es auf der Quellensteuerabrechnung stehen. Ich werde, sobald ich zu Hause bin, in meinen Unterlagen nachschauen und hier ergänzen.

      Edit: Nachtrag von 19:50:
      @Heiko1985
      Also auf dem Lohnausweis steht sie definitiv nicht drauf. Diese findet man nur auf Schreiben der Dienststelle für Steuern, welche man vor Entlassung aus der Quellensteuerpflicht eher nicht hat. Diese erfährst du daher nur über das Kantonale Amt für Steuern oder evtl. über deinen Arbeitgeber, da die PID gleich zur Quellensteuernummer ist.

      Schöne Grüsse
      Maik
    • Danke sehr hilfreich und absolut wissenswert.
      Da wäre wieder die nächste Frage, wenn Kredit und Grundschulden in der CH angerechnet werden, werden diese dann auch bei der Steuererklärung in DE mit angerechnet (zum jetzigen Zeitpunkt wo ich in DE lebe ist dem ja so).
      Gut zu wissen ist natürlich auch ob sich eine Vermietete in DE denn überhaupt lohnen würde?

      Habe in der nächsten Woche einen Termin bei meiner Steuerberaterin und sofern noch Zeit sein sollte spreche ich das Thema mal an.

      Bis dahin
    • Gruetzi zusammen,

      da ich wie schon erwähnt gestern meinen Termin im Steuerbüro hatte wie schon erwähnt, möchte ich nun einmal meinen Wissenstand zum Thema Eigenheim in DE und Hauptwohnsitz/ Lebensort CH mit euch teilen.

      Es ist nun so das Einkünfte aus Vermietung- oder Verpachtung grundsätzlich in DE versteuert werden. Hierzu muss noch das Gehalt aus CH angegeben werden (Progression) und andersrum muss in der Schweiz auch das erwirtschaftete Einkommen aus der Vermietung- oder Verpachtung aus DE angegeben werden ( auch hier Progression) d.h. in beiden Fällen das der Steuersatz ein wenig ansteigt, was aber laut Aussage meiner Beraterin nicht gross ins Gewicht fällt.
      Denn mein Gedanke bzw meine Frage war, lohnt es sich überhaupt zu vermieten ? Ja es lohnt sich definitiv, denn auch die Zinsbelastung sowie das Objekt selbst ist ist zu einem Gewissen Teil absetzbar 8)
      Angeben muss man bei beiderlei Steuererklärungen alles, aber das wurde hier glaube ich schon erwähnt.

      Viele Grüsse und ich hoffe es hilft ein wenig.
    • Ich fürchte da hast Du etwas falsch verstanden oder die Beraterin war nicht ganz präzise:

      Progressionsvorbehalt gibt es eigentlich immer nur in dem Land, in dem das Globaleinkommen betrachtet und versteuert wird. Das ist i.d.R. das Land der steuerlichen Ansässigkeit.

      Nehmen wir den Lebensmittelpunkt CH an, so ist das die steuerliche Ansässigkeit und hier ist das Globaleinkommen anzugeben und entsprechend zu versteuern. Da gilt dann der Progressionsvorbehalt für Einkünfte in anderen Ländern (im Rahmen des DBA wird die Doppelbesteuerung vermieden.) Für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung steigt der Steuersatz in der Schweiz durch den Progressionsvorbehalt meist nur marginal an.

      Aber: in Deutschland führt die steuerliche Ansässigkeit in der Schweiz dazu, das man in die sogenannte "beschränkte Einkommenssteuerpflicht" rutscht. Damit fallen Abzüge wie Existenzminimum raus und ab dem ersten Euro Gewinn ist man mit etwa 30% Steuer dabei.

      (Selbst wenn in Deutschland eine uneingeschränkte Steuerpflicht bestehen würde und damit die Einkünfte aus der Schweiz unter Progressionsvorbehalt gestellt werden würden, kann man sich leicht die Auswirkung ausrechnen: Selbst ein niedriger Verdienst von 60k Franken (ca. 53K Euro und z.B. 6k aus der Vermietung) führt dazu, dass die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden, als wären sie der Verdienst von 53 - 59k Euro. Tarif darauf sind schlanke 42% plus Soli. Von "ein wenig ansteigen" kann da sicher nicht die Rede sein.)

      Nebenbei ist zu beachten, dass Kosten natürlich nicht doppelt abgezogen werden können und eine steuerlich berücksichtigte Abschreibung in Deutschland in der Schweiz nicht stattfindet. Ebenso werden Rückstellungsbildung für Renovierung usw. nicht berücksichtigt.

      Weiter zählt das Haus (und ggfs. vorhandene Rückstellungen) als Vermögen und ist, nach Abzug von Belastungen durch Hypothek, als Vermögen zu deklarieren und damit Vermögenssteuerpflichtig. Die Gegenrechnung mit Schuldzinsen ist seit ein paar Jahren dank des niedrigen Zinsniveaus bei Hypotheken eher gering.

      Zu beachten ist auch, dass die Vermietung marktgerecht zu erfolgen hat. Mieten unterhalb des anzusetzenden Eigenmietwertes werden nicht anerkannt und führen dazu, dass auch ein vermietetes Objekt in die Eigenmietwertberechnung fällt und entsprechend zu versteuern ist.

      Weiter ist zu beachten, dass Hypotheken auf die Gesamtzahl der in Besitz befindlichen Objekte verteilt werden. Hat man ein Haus mit Hypothek in Deutschland und eine nicht belastete Wohnung in der Schweiz, so teilt sich die eine Hypothek auf beide Objekte zur Hälfte auf, womit sich dann die Zinsen ebenfalls auf die Objekte verteilen. Das ist bei der Abzugsfähigkeit der Zinsen zu beachten.

      Wir haben die Erfahrung gemacht, dass sich sehr viele Steuerberater in Deutschland mit der genauen Gesetzgebung in der Schweiz nicht auskennen, während die meisten Treuhänder in der Schweiz auf den Erfahrungsmangel mit der deutschen Steuergesetzgebung hinweisen. Hier empfiehlt es sich für beide Länder einen Experten zu befragen, sonst kann das am Ende teuer kommen.
    • Wir hatten für eine Wohnung (ohne Hypothek) länger über eine Vermietung nachgedacht, aber auf Anraten des Treuhänders in der Schweiz sowie nach Abwägung des Aufwands gegenüber den möglichen Einnahmen nun den Verkauf angestossen. Allerdings brauchen wir auch keine Rückkehr-Option, haben hier jetzt ein Haus gekauft und sind sehr happy.

      Ich persönlich denke es ist eine Frage der Lebensplanung. Geht man in die Schweiz temporär zum Arbeiten kann das Halten der Immobilie als Anlaufpunkt lohnen, finanziell tut es das mit Einzelobjekten eher nicht. "Wandert" man tatsächlich aus, macht es noch weniger Sinn. Obendrein ist das Umfeld im Immobilienmarkt derzeit für Verkäufe sehr gut, viel besser wird es mit den sich abzeichnenden Zinssteigerungen in den nächsten Jahren wohl nicht mehr werden. Will man unbedingt in Immobilien investiert sein, lohnt sich - bei Auswanderung - auch das Vermieten von Objekten in der Schweiz.
    • Ich denke wir werden es so machen, (falls es mit dem Auswandern klappt), dass wir das Haus einfach leer stehen lassen bis klar ist, ob wir dauerhaft umsiedeln. Da der Kauf erst ein paar Jahre her ist und ohne Eigenkapital ablief, ist das Haus auch noch ziemlich hoch belastet.
      Mal eine Frage zum Wert: welcher Wert zählt, der Kaufpreis oder muß man einen Gutachter anheuern oder die letzte Wertermittlung der finanzierenden Bank oder haben die Finanzbehören ihre eigene Wertermittlung nach Baujahr/Zustand/Größe?

      Es wird ja bei Leerstand keine fiktive Miete angerechnet möchte ich doch hoffen?
      Das Vermieten scheint sich ja mal so gar nicht zu lohnen, wenn man bei 42% Steuersatz landet?
    • Wenn das Objekt nicht dauerhaft vermietet ist, ist der Eigenmietwert anzusetzen. Den kann man mit Hypothekzinsen gegenrechnen, aber eine Belastung kommt da vermutlich noch bei raus.

      hausinfo.ch/de/home/finanzen-s…n-immobilien-ausland.html

      Die 42% Steuern kamen ja nur als Beispiel raus, wenn das mit dem Progressionsvorbehalt auch für Deutschland gestimmt hätte. Tut es aber nicht. Aber mit 30% kann man rechnen, wenn die Immobilie Gewinn abwirft. Wie genau es sich mit so einem hoch belasteten Haus verhält muss man für den Einzelfall durchrechnen. Und natürlich auch immer das Risiko mitrechnen (Leerstand und trotzdem Kosten, "Nicht-so-dolle-Mieter" und damit Renovation usw.)
    • Das Problem ist eher dass das Haus in dem Zustand jetzt weder vermietbar noch verkaufbar ist. Wir stecken mitten in einer Entkernung, wobei zuerst aus Geldmangel das Ganze nicht voranging und jetzt wo ich auch arbeite, ist zwar Geld da, aber ich hab keine Zeit mehr was zu machen :D
      Daher wird es wahrscheinlich drauf hinauslaufen dass wir FALLS wir in nächster Zeit auswandern, eher Handwerker beauftragen anstatt es selbst zu machen und das Haus dann im Laufe von 1-2 Jahren fertig bekommen. In der Zeit wäre es aber wie gesagt nicht vermietbar, wir haben hier nichtmal Fußböden drin.
      Ich frag mich ob man da noch einen Mietwert ansetzen kann, denn es ist im Grunde im Rohbauzustand, ohne Heizung etc.
    • Hallo Markus,

      Ich muss mich erst noch einmal bei dir bedanken für deine Antwort. Ich habe dies einmal an das Steuerbüro so weiter gegeben und da wurde mir dann gesagt das ich unbedingt mit diesem Anliegen zu einem Steuerberater muss da dies wo ich war ein Lohnsteuerhilfeverein ist und sich damit nicht auskennt.

      Jetzt wäre meine Frage, ist das ein eher spezielles Thema oder sollte sich damit jeder Steuerberater auskennen, denn ich möchte auf keinen Fall auf jemanden reinfallen und später Konsequenz daraus tragen müssen.
      Möchte da schon auf der sicheren Seite sein.

      Ich für meinen Teil plane meine Zukunft in der Schweiz zu verbringen, also nicht nur ein paar Jahre. Möchte aber mein Haus in DE behalten. Auch als Anlage schon und das man sich die Möglichkeit einräumt zurück kommen zu können.

      Viele Grüsse
      Pascal
    • Hallo,

      für mich ergab sich die gleiche Frage. Ich bin quellensteuerpflichtig, verdiene unter 120'000 CHF im Jahr und besitze neuerdings eine Eigentumswohnung in DE, die vermietet wird, d.h. ich habe Mieteinnahmen. Ich habe direkt beim kantonalen Steueramt Zürich nachgefragt und die unten stehende Antwort bekommen. Daraus ergibt sich für mich keinerlei Handlungsbedarf.

      Xeo

      Nachträgliche ordentliche Veranlagung:
      Gemäss Ihrer Beschreibung übersteigt Ihr der Quellensteuer unterliegendes Bruttoerwerbseinkommen den Schwellenwert von Fr. 120'000 nicht. Somit ist keine Steuererklärung einzureichen, da keine nachträgliche ordentliche Veranlagung erfolgt.



      Ergänzende Veranlagung:
      Zu prüfen ist, ob eine ergänzende Veranlagung zur Quellensteuer vorgenommen werden muss. Das ist der Fall, wenn Sie über andere, nicht der Quellensteuer unterliegende, Einkünften von mindestens Fr. 2'500 oder in- und ausländische Vermögenswerte von mindestens Fr. 200'000 verfügen. In diesem Fall müssen Sie eine vollständige Steuererklärung mit sämtlichen weltweiten Einkünften und Vermögenswerten einreichen. Die Steuererklärung müssen Sie ggf. direkt beim Gemeindesteueramt verlangen.



      Ausnahme:
      Handelt es sich bei diesen Einkünften und Vermögenswerten um Liegenschaften oder Grundstücke im Ausland, so ist keine Steuererklärung einzureichen, da diese Einkünfte und Vermögenswerte in der Schweiz nicht steuerbar sind bzw. zur Besteuerung ins Ausland ausgeschieden werden.




      D.h., wenn Sie abgesehen von den Liegenschaftserträgen keine weiteren, nicht der Quellensteuer unterliegende Einkünfte von mindestens Fr. 2'500 haben und abgesehen von der Liegenschaft im Ausland über keine in- oder ausländischen Vermögenswerte von mindestens Fr. 200'000 verfügen, müssen Sie keine Steuererklärung einreichen, sofern Sie keine erhalten haben. Die Liegenschaftserträge im Ausland werden in der Schweiz nicht ergänzend besteuert.



      Falls Sie jedoch automatisch eine Steuererklärung erhalten haben, müssen Sie diese zwingend einreichen, auch wenn obenerwähnte Schwellenwerte nicht erreicht sind. Diesfalls können Sie die Steuererklärung leer einreichen, den Lohnausweis beilegen und Ihre Situation in einem Begleitschreiben erläutern.