Wohnsitz D und CH Immobilienfinanzierung

Hallo riff

Genau. Kein Lex Koller. Zweitwohnung: keine Ahnung. Ich würde vermuten, dass schon.

Und betreffend der Bank vermute ich, dass das jede Bank für sich handhabt. Frag doch einfach mal deine Hausbank.

Gruss,
Jan

Versuch es mal mit einem Hypothekarvermittler. Habe da gute Erfahrungen gemacht und mit denen kannst du Klartext reden. Die erste Beratung ist IMHO immer gratis. Geht in Coronazeiten auch online... ich war bei dem grossen mit dem M.

So sieht’s aus.

Hallo riff,

aus Sicht der Schweizer Bank ist das vermutlich Dein Erstwohnsitz, da Du keinen anderen Schweizer Wohnsitz hast. Spannender ist die Frage, wie die Bank Deine Kapitaldienstfähigkeit für den Schweizer Kredit berechnet, wenn Du keine Schweizer Einkünfte hast. Einen Kredit in Schweizer Franken oder Euro für eine Wohnung in der Schweiz kannst Du aber auch von einer deutschen Bank erhalten.

Die Lex Koller dürfte für Dich kein Problem sein. Ich würde aber in jedem Fall vor dem Wohnungskauf einen Steuerberater aufsuchen der sich mit dem DBA Deutschland-Schweiz auskennt. Ein Doppelwohnsitz führt im Regelfall in Deutschland und in der Schweiz zur sogenannten unbeschränkten Steuerpflicht, was bedeutet, dass das die weltweiten Einkommen sowohl in der Schweiz also auch in Deutschland besteuert werden können. Die daraus resultierende doppelte Inanspruchnahme soll durch das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Schweiz (DBA) vermieden werden. Das ist jedoch eine sehr komplizierte Materie.

Viele Glück und viele Grüsse

Ich wollte mich hier absichtlich zurückhalten, weil ich nicht der Finanzierungsexperte bin, aber einige Anregungen verkneife ich mir nun dennoch nicht:

Tipp 1:
Versuche die Immobilie in Deutschland höher zu belehnen, wenn das möglich ist (wenn eine Finanzierung in Deutschland wirklich das Ziel ist). Ich kenne Deine finanzielle Situation natürlich nicht, aber somit kannst du natürlich auch querfinanzieren. Wenn Du bei der Immobilie in DE kaum noch höher kannst, ist dieser Weg natürlich weg.

Tipp 2:
Weise die Banken in Deutschland explizit darauf hin, dass die Schweiz nicht in der EU ist (es soll Menschen geben, die das nicht wissen). Damit kommt die Wohnimmobilienkreditrichlinie (genauer: das sog. Wandlungsrecht) nicht zum tragen. Da diese nicht zum tragen kommt, dürfen (natürlich nicht müssen) die Banken bei > 40% Eigenkapital auf eine Prüfung Deines Einkommens verzichten. Das ist besonders dann interessant, wenn man Steuerausländer ist. Denn sonst wird es hier immer problematisch.

Tipp 3:
Mach das mit den Banken in Deutschland nur im Notfall. Hypotheken sind in der Schweiz meiner Meinung nach erheblich günstiger. Und du kannst hier real natürlich deutlich über 80% finanzieren. Und bei den aktuellen Hypothekarzinsen nimmst du von der Bank ohnehin alles was sie Dir geben. Ich bin auch kein riesiger Fan der indirekten Ammortisation, aber wer das aktuell nicht macht hat vermutlich eine Allergie gegen Geld. Anders ist das nicht erklären... Aktuell gibt es das Geld von der Bank fast gratis. Ich habe mich auf 10 Jahre festgelegt - 15 waren finanziell nicht interessant.

Tipp 4:
Wenn du WEF nutzen kannst: Verpfände nur. Indirekt ist das Mittel der Wahl...

Tipp 5:
Finanzberater sind immer super. Aber hinterfrage immer alles kritisch. Ein Deutscher Finanzberater tendiert automatisch zu Deutschland (das kennt er) und andersherum natürlich auch. Mit den Steuerberatern/Treuhändern ist's in der Regel noch extremer.

Zitat von riff

Wie ist das Prozedere nach den zehn Jahren Festlegung? Gibt es in der Schweiz ähnliche Möglichkeiten wie in D zur Zinssicherung (z.B. Bausparvertrag)?

Da gibt es vermutlich Optionen, aber eben keine guten. Hätte es die gegeben, hätte ich mit 15 Jahre festschreiben lassen. Du liegst ja momentan realistisch bei etwa 0.65% bis 0.9% p.a. - von 3 bis 10 Jahren aufsteigend. Bei 15 Jahren wäre ich irgendwie bei 1.4% gelandet. Das macht IMHO keinen Sinn. Nach 3 Jahren aber direkt umschichten wäre mir zu schnell gewesen. Über 1 % würde ich die Hypothek vermutlich abzahlen und fertig. Kommt bei mir etwas auf den Markt an.

Zitat von riff

Wie ist das möglich?

Sicherheiten. Damit rechnen sie dich reich. Ich habe einfach nur meine 2. Säule verpfändet, 5% bar gezahlt und 95% finanziert. Das macht bei den aktuellen Zinsen Sinn. Bei deutschen Zinssätzen hätte ich das natürlich nicht gemacht.

Zitat von riff

WEF steht für?

Wohneigentumsförderung. https://www.bsv.admin.ch/bsv/de/home/so…foerderung.html

Zitat von riff

Das ist der nächste Punkt - wo bekomme ich einen Steuerberater her, der sich mit beiden Ländern auskennt? Wir würden die Wohnung gerne als Ferienwohnung zwischenvermieten - spätestens da wird es spannend, nehme ich an.

Wird schwer. Such Dir den Steuerberater da wo Du deinen tatsächlichen Lebensmittelpunkt hast. Und bei Fragen musst du Know How im fremden Land "zukaufen". Lass ihn das einfach nicht machen, sondern übernehme das schön selber. Das ist günstiger.

Hypothekarvermittler und Bank rechnen dich gemeinsam reich. Die haben beide ein gesteigertes Interesse daran dir so viel Hypothek wie möglich zu verkaufen - Provisionen lassen grüssen.

Im Grunde kannst du alles verpfänden was sich zu Geld machen lässt. Wie einfach das im Einzelfall ist: Keine Ahnung. Und welchen Veräusserungswert sie da annehmen: Ebenfalls keine Ahnung. Vermutlich sind die da bei grösseren Volumen "gesprächsbereiter" als wenn Du nur einen Garagenplatz finanzierst. Indirekte Amortisation wird vermutlich schwerer, da sie den Kapitaleingang (also das aktive indirekte amortisieren) natürlich schwerer überprüfen können. Gehen tut das, aber ist natürlich jedes Jahr wieder Arbeit für die Bank...

Genau. Für die "Streifälle" - sagen wir mal "werterhaltende Renovationen in der Schweiz" oder Optimierung der Mieterträge in steuerlicher Hinsicht würde ich mir ein paar Stunden einen Schweizer Treuhänder einkaufen. Das ist kein Schnäppchen, lohnt aber bei den Cornercases schnell...

Beim Verpfänden räumst du einer Dritter Partei (hier: der Bank) das Recht zur Verwertung an einer Sache ein. Das kann alles mögliche sein: Lebensversicherungen, Rentenansprüche, Immobilien, Aktien oder was auch immer. Du besitzt diese Sachen weiterhin, kannst sie aber nicht verkaufen. Solltest Du zahlungsunfähig werden, kann diese Sache dann von der Bank zu Geld gemacht werden. Es ist üblich, dass hier gewisse Abschläge gemacht werden. Wenn du also eine Lebensversicherung über 100.000 CHF hast, werden bspw. nur 90.000 CHF als Sicherheit angerechnet, weil die Verwertung (Auflösung, Verkauf oder was auch immer) mit Abzügen verbunden ist.

Wenn du nun also eine Immobilie kaufen möchtest - sagen wir mal für 1 Mio CHF - und (der Einfachheit halber) diese nur als selbstgenutztes Wohneigentum verwendet, dann kommt ja in der Regel die 20-20-60 Regel zum Einsatz: 20% Eigenmittel, 20% amortisieren (ja, ich weiss: es reichen oft nur 14%) und 60% potentiell stehen lassen.

Wenn Du jetzt bspw. einen Lebensversicherung verpfändest, die einen Wert von 100.000 CHF hat und die Bank diese zu 90% als Sicherheit nimmt, müsstest du noch 110.000 CHF bringen. Da du keine zweite oder dritte Säule hast, erspare ich mir jetzt etwaige WEF Regelungen. Gehen wir nun davon aus, dass du diese 110.000 CHF bar hättest, dann könntest du also damit Deine Immobilie anzahlen. Die nächsten 20% (das ist konservativ!) könntest du dann amortisieren. Ein Teil erfolgt dabei vermutlich Fall indirekt durch das bedienen der Lebensversicherung. Beim Rest kannst du frei wählen.

In meinem Fall sieht es so aus, dass ich eigentlich zu MP gegangen bin, weil ich etwa 50% finanzieren wollte. Eine ganz klare Nummer - dachte ich. Nun habe ich 95% finanziert. 5% habe ich ganz einfach überwiesen. Weitere 15% habe ich Verpfändet (WEF) und ich amortisiere ausschliesslich indirekt. Das heisst, dass meine Hypothek über nun 10 Jahre komplett gleich stehen bleibt. Und nach 10 Jahren werde ich entweder verlängern oder aber sie einfach abbezahlen. Das Geld, dass ich nicht brauchte (also die etwa 45%) habe ich einfach auf ein Depot gepackt. Ich gehe davon aus, dass mir das sowohl den Unterhalt (Erneuerungsfonds) als auch die Zinsen locker finanziert. Vermutlich sind auch noch die Nebenkosten und Versicherung drin.

Bei meinem Kauf habe ich zuerst zwei Wertgutachten machen lassen - nur für mich. Diese lagen erheblich über den Kaufpreis. Die Soba hat dann noch ein weiteres gemacht und kam zum gleichen Ergebnis. Das führt nun dazu, dass ich theoretisch auch in 3 Jahren neu bewerten lassen könnte. Sagen wir mal meine Immobilie hätte ich für 1 Mio gekauft, der Marktwert liegt aber bei 1.2 Mio. Dann kannst du als Grundlage für die Amortisation nach drei Jahren (gilt in jedem Fall für UBS und SoBa) die 1.2 Mio annehmen. Damit steigt auf einmal der Anteil Deiner Eigenmittel von 20% auf 33% (die 200.000 Differenz werden dir zugerechnet) und du müsstest nicht mehr ganz viel amortisieren. Ich rate von dieser Variante übrigens ab, aber: Möglich wäre das.

Vielleicht hilft's Dir

Zitat von riff

Verpfänden kann ich nur Vermögenswerte in der Schweiz, nehmen ich an?

Das musst du mit der Bank oder dem Vermittler klären. Bei mir wären sowohl ein Niederländisches Depot als auch zwei Immobilien im Ausland genommen worden. Habe ich aber nicht gebraucht. Es liegt einfach daran was die Bank sich traut zu "verwerten", wenn's hart auf hart kommt. Die Banken nennen das "bankable assets". Einfach mal gugln.

Zitat von riff

Damit sind wir an die 20% Eigentkapital gebunden, richtig?

Nein, Renditeliegenschaften unterliegen 25% (https://www.swissbanking.org/library/richtl…ar_DE_clean.pdf) Eigenkapital. Bei Dir macht das (in der Praxis) also nur 5% Unterschied - WEF fällt bei Dir ja eh weg. Die Indirekte Amortisation hat weniger etwas mit dem Eigenkapital zu tun. Nur ist es so, dass man natürlich beides kombinieren kann (wer seine 3a verpfändet, kann damit auch gut amortisieren). Du kannst auch hier verpfänden, wenn du "bankable assets" hast. Unter 10% harte Eigenmittel dürfte aber vermutlich eng werden.

Zitat von riff

Außer, wir machen eine indirekte Amortisation, die aber bei uns kaum einen positiven Effekt hätte, da wir außer den Mieteinnahmen aktuell keine weiteren Einnahmen in der Schweiz haben, die durch die Zinszahlungen verringert werden würden. Stimtm soweit, oder?

Naja, da kann man jetzt natürlich tricksen, aber das sprengt hier vermutlich etwas den Rahmen. Aber so lange du kein sozialversicherungspflichtiges Einkommen in der CH generierst, lohnt es weniger. Das stimmt. Wenn Du aber unter 1% landest, würde ich nehmen was sie Dir geben...

Zitat von riff

Dass wir die Hypothek in zehn Jahren "einfach abbezahlen", sehe ich nicht. Ich würde daher wegen dem aktuellen niedrigen Zinsniveau zu einer möglichst langen Kreditlaufzeit tendieren (20 Jahre).

Und Du meinst, dass die Banken das mit den niedrigen Zinsniveau nicht auch wissen?

Die meisten Banken haben begriffen, dass Geld gerade günstig ist, aber mit steigender Laufzeit geben sie es teurer her. Und aktuell sieht es für mich nicht so aus als würden morgen die Zinsen steigen. Alles reine Spekulation. In 10 Jahren kann viel passieren. Da nehme ich lieber jetzt günstig das Geld als mir Sicherheit zu kaufen ohne zu wissen, ob mir das wirklich etwas bringt.

Zitat von riff

Warum würdest du davon abraten?

Ich gehe immer gerne auf Sicherheit. Eine Immobilie auf Kante finanzieren macht für mich keinen Sinn. Und ich kenne einige, die dann im Alter auf die Nase gefallen sind und verkaufen müssen. Wenn dann auf einmal mit 60 die grossen Renovationen kommen und du die Hypothek schon ausgereizt hast, kommt dann der Verkauf. Da bekommst Du dann auch keinen guten Zins mehr.
Hypotheken sollte man "kontrolliert" amortisieren (egal ob direkt oder indirekt) und nicht nur nach unten rechnen. Wir sprechen hier von recht hohen Finanzvolumen - das ist anders als bei einem Auto, dass man dann eben schnell zahlen kann. Die Banken sind von solchen Lösungen natürlich begeistert: Die wollen Hypotheken geben.

Zitat von riff

Die Einnahmen aus der Vermietung muss ich in der Schweiz versteuern, dort werden auch die Ausgaben abgezogen.

In Deutschland wir dann dieses Plus oder Minus nicht versteuert, aber verändert den Steuersatz, richtig?

Ohne jetzt zu wissen, ob es in deinem Setting ausnahmen gibt: Ja. Ich bin aber kein Treuhänder