Auswandern Schweiz in D Immobilien

  • Hoi zäme,


    Ich hab zwei kurze Fragen.
    Ich besitze in Deutschland Immobilien würde aber gerne zu meinen Partner nach zurück ziehen und hier leben arbeiten und wohnen.


    Wie muss ich die Immobilien in Deutschland versteuern? Oder wisst ihr wo man sich darüber erkundigen kann?


    Und die zweite Frage
    Ich würde meinen Zweitwohnsitz in München lassen, kann dann mein Auto zb noch auf München laufe lassen? Wie funktioniert hier die Versteuerung.


    Vielen Dank


    Grüße :smiling_face:

  • Immobilien werden am Ort der Liegenschaft versteuert. Der Wert wird in der Schweiz dann (mindestens) satzbestimmend mit in die Vermögenssteuer einbezogen. Durch die Immobilie in Deutschland, sofern vermietet o.ä., bleibt man dort beschränkt steuerpflichtig. Das ist bei Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung ziemlich schlecht, da geht es direkt mit ordentlichen Steuersätzen los.


    Einen "Zweitwohnsitz" gibt es im internationalen Aspekt nicht. Die Wohnung in München ist aus deutscher Sicht ein "Hauptwohnsitz", mit allen Gebühren und Steuern die dadurch anfallen. (Durch eine weniger als halbjährige Aufenthaltsdauer bleibt man i.d.R. auch dann beschränkt steuerpflichtig).


    Auto wird dann das bekannte Problem, die Schweiz ist nicht EU, daher gibt es zollrechtliche Aspekte zu beachten. Im Zweifelsfall doppelt verzollen, dann ist es fast egal wo das Auto "zugelassen" ist, insofern die Versicherung davon Kenntnis hat und dem zugestimmt hat. (Prinzipiell müssen Autos nach dem Internationalen Abkommen vom 24. April 1926 über Kraftfahrzeugverkehr am Ort der gewöhnlichen Nutzung eingelöst werden.)

  • Hallo Markus Schulz,


    vielen Dank schon mal für die hilfreiche Antwort. Ich stehe vor einem ähnlichen Problem und mir stellen sich dazu folgenden Fragen:


    Besteuerung der Immobilie in D

    • Die Grundsteuern werden komplett in D versteuert, richtig?
    • Auf welcher Grundlage wird der Einkommenssteuersatz in D festgelegt?
      Wird hier das gesamte Einkommen, also aus D und CH herangezogen oder nur die Erträge in D?

    Besteuerung in CH

    • Wird für die Immobilie in der Schweiz Vermögenssteuer fällig?
      Oder wirkt sich die Immobilie in D nur auf den Vermögenssteuersatz in CH aus?
    • Haben die Erträge aus der Immobilie in D einen Einfluss auf den Einkommenssteuersatz in CH?
    • Besteht die Möglichkeit irgendwelche Steuern aus D in der Schweiz anzurechnen?

    Besten Dank für die Hilfe

    Martin

  • Ich bin kein Steuerexperte, kann aber aus meiner persönlichen Erfahrung bzw. der aus dem familiären Umfeld berichten:


    Grundsteuer in D, Erträge werden in D nur auf diese erhoben. Aber Achtung: da man von einer beschränkten Steuerpflicht ausgehen kann, muss man bei Verwendung von Steuertabellen den Grundfreibetrag hinzurechnen um die dann passende Tarifierung zu finden. Oder anders: Du steigst ab 1 Euro Ertrag bereits bei über 25% Steuer darauf ein.


    Immobilien müssen in CH bei der Vermögensaufstellung angegeben werden und sind dann mindestens satzbestimmend wirksam. Ich habe nun schon beides gesehen: Vermögenssteuer auf die Immobilie und auch nur eine Satzbestimmung.


    Die Erträge in D müssen dann ebenfalls angegeben werden und sind satzbestimmend wirksam. Ob die darauf gezahlte Steuer in D dann vom Ertrag abgezogen wird, hängt sicherlich von der konkreten Situation ab, prinzipiell aber schon.


    Letztlich landet man bei den Erträgen in D schnell bei über 30% Steuer, dazu ein höherer Satz auf die Einkommenssteuer in CH...viele Situationen gibt es nicht in denen das Modell auch angesichts des administrativen Aufwands dann überhaupt einen Ertrag abwirft.




    Meine persönliche Meinung (als Verwaltungsrat unserer Immobilien AG): Sollte es irgendwann zu einer Vermögenssteuer in D kommen, sind diese Modelle der Gefahr ausgesetzt, dass es keinerlei Freibeträge für nicht in D Domizilierte geben wird. D.h. man läuft Gefahr auch bei schlichten Liegenschaften direkt 1-5% des Wertes (je nach Partei die sich durchsetzen wird) zu verlieren. Pro Jahr.


    Im aktuellen Marktumfeld rentiert es sicher mehr, Liegenschaften in D zu verkaufen und in Immobilien in der Schweiz zu investieren. Insbesondere unter Beachtung der aktuell diskutierten weiteren Gesetzesvorlagen in D, die extremen Impact zum Nachteil der Vermieter haben werden.


    Weiter zeigt sich D aktuell in mehreren Bereichen als "gleichgültig" selbst gegenüber EuGH-Urteilen die Benachteiligungen von deutschen Staatsbürgern im Ausland auszugleichen versuchen. Mal wird was neues "erfunden", im Bereich der Wegzugsbesteuerung werden bereits von Gerichten verworfene Regelungen einfach wieder in Kraft gesetzt (was u.U. zu einer doppelten Besteuerung aus D führen kann: erst Wegzugssteuer, dann noch 5 Jahre nachlaufend ebenfalls in enormer Höhe). Das wird gerade mit der aktuellen Regierungskoalition sicher nicht besser werden.


    Obendrein: Immobilien in D unterliegen im Erb-/Schenkungsfall i.d.R. der Besteuerung in D, lösen sich also in weiteren grossen Teilen in "steuerliche Luft" auf, da die Freibeträge global angesetzt werden.


    Bis auf eine Liegenschaft haben wir alles in D veräussert und sind damit recht gut gefahren. Im Rückblick sehen wir, wie gross der Aufwand auf administrativer Seite (das geht ja weit über steuerliche Thematiken hinaus) dafür in den letzten 10 Jahren gewesen ist und wie wenig Ertrag dadurch geblieben ist bzw. wie viel Geld bei den meisten Objekten sogar noch draufzulegen war. Demgegenüber erzielen die vermieteten Einheiten in der Schweiz (wir haben aktuell 28) solide Erträge bei vergleichsweise geringem Aufwand und fairer Besteuerung.