Auswandern Schweiz in D Immobilien

    Hoi zäme,


    Ich hab zwei kurze Fragen.
    Ich besitze in Deutschland Immobilien würde aber gerne zu meinen Partner nach zurück ziehen und hier leben arbeiten und wohnen.


    Wie muss ich die Immobilien in Deutschland versteuern? Oder wisst ihr wo man sich darüber erkundigen kann?


    Und die zweite Frage
    Ich würde meinen Zweitwohnsitz in München lassen, kann dann mein Auto zb noch auf München laufe lassen? Wie funktioniert hier die Versteuerung.


    Vielen Dank


    Grüße :smiling_face:

    Immobilien werden am Ort der Liegenschaft versteuert. Der Wert wird in der Schweiz dann (mindestens) satzbestimmend mit in die Vermögenssteuer einbezogen. Durch die Immobilie in Deutschland, sofern vermietet o.ä., bleibt man dort beschränkt steuerpflichtig. Das ist bei Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung ziemlich schlecht, da geht es direkt mit ordentlichen Steuersätzen los.


    Einen "Zweitwohnsitz" gibt es im internationalen Aspekt nicht. Die Wohnung in München ist aus deutscher Sicht ein "Hauptwohnsitz", mit allen Gebühren und Steuern die dadurch anfallen. (Durch eine weniger als halbjährige Aufenthaltsdauer bleibt man i.d.R. auch dann beschränkt steuerpflichtig).


    Auto wird dann das bekannte Problem, die Schweiz ist nicht EU, daher gibt es zollrechtliche Aspekte zu beachten. Im Zweifelsfall doppelt verzollen, dann ist es fast egal wo das Auto "zugelassen" ist, insofern die Versicherung davon Kenntnis hat und dem zugestimmt hat. (Prinzipiell müssen Autos nach dem Internationalen Abkommen vom 24. April 1926 über Kraftfahrzeugverkehr am Ort der gewöhnlichen Nutzung eingelöst werden.)

    Hallo Markus Schulz,


    vielen Dank schon mal für die hilfreiche Antwort. Ich stehe vor einem ähnlichen Problem und mir stellen sich dazu folgenden Fragen:


    Besteuerung der Immobilie in D

    • Die Grundsteuern werden komplett in D versteuert, richtig?
    • Auf welcher Grundlage wird der Einkommenssteuersatz in D festgelegt?
      Wird hier das gesamte Einkommen, also aus D und CH herangezogen oder nur die Erträge in D?

    Besteuerung in CH

    • Wird für die Immobilie in der Schweiz Vermögenssteuer fällig?
      Oder wirkt sich die Immobilie in D nur auf den Vermögenssteuersatz in CH aus?
    • Haben die Erträge aus der Immobilie in D einen Einfluss auf den Einkommenssteuersatz in CH?
    • Besteht die Möglichkeit irgendwelche Steuern aus D in der Schweiz anzurechnen?

    Besten Dank für die Hilfe

    Martin

    Ich bin kein Steuerexperte, kann aber aus meiner persönlichen Erfahrung bzw. der aus dem familiären Umfeld berichten:


    Grundsteuer in D, Erträge werden in D nur auf diese erhoben. Aber Achtung: da man von einer beschränkten Steuerpflicht ausgehen kann, muss man bei Verwendung von Steuertabellen den Grundfreibetrag hinzurechnen um die dann passende Tarifierung zu finden. Oder anders: Du steigst ab 1 Euro Ertrag bereits bei über 25% Steuer darauf ein.


    Immobilien müssen in CH bei der Vermögensaufstellung angegeben werden und sind dann mindestens satzbestimmend wirksam. Ich habe nun schon beides gesehen: Vermögenssteuer auf die Immobilie und auch nur eine Satzbestimmung.


    Die Erträge in D müssen dann ebenfalls angegeben werden und sind satzbestimmend wirksam. Ob die darauf gezahlte Steuer in D dann vom Ertrag abgezogen wird, hängt sicherlich von der konkreten Situation ab, prinzipiell aber schon.


    Letztlich landet man bei den Erträgen in D schnell bei über 30% Steuer, dazu ein höherer Satz auf die Einkommenssteuer in CH...viele Situationen gibt es nicht in denen das Modell auch angesichts des administrativen Aufwands dann überhaupt einen Ertrag abwirft.




    Meine persönliche Meinung (als Verwaltungsrat unserer Immobilien AG): Sollte es irgendwann zu einer Vermögenssteuer in D kommen, sind diese Modelle der Gefahr ausgesetzt, dass es keinerlei Freibeträge für nicht in D Domizilierte geben wird. D.h. man läuft Gefahr auch bei schlichten Liegenschaften direkt 1-5% des Wertes (je nach Partei die sich durchsetzen wird) zu verlieren. Pro Jahr.


    Im aktuellen Marktumfeld rentiert es sicher mehr, Liegenschaften in D zu verkaufen und in Immobilien in der Schweiz zu investieren. Insbesondere unter Beachtung der aktuell diskutierten weiteren Gesetzesvorlagen in D, die extremen Impact zum Nachteil der Vermieter haben werden.


    Weiter zeigt sich D aktuell in mehreren Bereichen als "gleichgültig" selbst gegenüber EuGH-Urteilen die Benachteiligungen von deutschen Staatsbürgern im Ausland auszugleichen versuchen. Mal wird was neues "erfunden", im Bereich der Wegzugsbesteuerung werden bereits von Gerichten verworfene Regelungen einfach wieder in Kraft gesetzt (was u.U. zu einer doppelten Besteuerung aus D führen kann: erst Wegzugssteuer, dann noch 5 Jahre nachlaufend ebenfalls in enormer Höhe). Das wird gerade mit der aktuellen Regierungskoalition sicher nicht besser werden.


    Obendrein: Immobilien in D unterliegen im Erb-/Schenkungsfall i.d.R. der Besteuerung in D, lösen sich also in weiteren grossen Teilen in "steuerliche Luft" auf, da die Freibeträge global angesetzt werden.


    Bis auf eine Liegenschaft haben wir alles in D veräussert und sind damit recht gut gefahren. Im Rückblick sehen wir, wie gross der Aufwand auf administrativer Seite (das geht ja weit über steuerliche Thematiken hinaus) dafür in den letzten 10 Jahren gewesen ist und wie wenig Ertrag dadurch geblieben ist bzw. wie viel Geld bei den meisten Objekten sogar noch draufzulegen war. Demgegenüber erzielen die vermieteten Einheiten in der Schweiz (wir haben aktuell 28) solide Erträge bei vergleichsweise geringem Aufwand und fairer Besteuerung.

    Markus Schulz

    Ich habe den Thread überflogen, da mich ein ähnliches Thema beschäftigt:


    Es besteht die Möglichkeit eine Liegenschaft (zur Hälfte) als Schenkung zu erhalten. Nach meiner Recherche müssten hier keine Schenkungssteuern in der Schweiz anfallen. Nun frage ich mich aber folgende Punkte:

    • Ich bin aktuell noch Quellensteuer-pflichtig und muss keine Steuererklärung in der Schweiz einreichen. Damit fahre ich in meiner jetzigen Situation auch besser, als mich nachträglich ordentlich veranlagen zu lassen. Würde sich daran dann etwas ändern, bzw. müsste ich dann zwingend eine Steuererklärung machen?
    • Wie muss ich im Falle einer Veranlagung den Besitz in Deutschland versteuern?
    • Entstehen mir steuerliche Nachteile mit Immobilien-Besitz im Ausland?
    • Wo und wie wird Gebäude-Instandhaltung von steuerlich berücksichtig?

    Ich möchte mich hierzu gerne an einen Steuerberater/Rechtsanwalt wenden, falls jemand dazu Tipps hat oder einen Experten im Kanton St. Gallen kennt, darf mir gerne privat eine Nachricht schreiben.


    Viele Grüsse Max

    Ein Immobilien-Erwerb durch Schenkung im Ausland löst in der Schweiz tatsächlich keine Schenkungssteuer aus. Aber in D. Dort müssen die Freibeträge beachtet werden und die Schenkung dem zuständigen Finanzamt aktiv gemeldet werden. Ob diese dann eine Veranlagung vornehmen wollen, bleibt denen überlassen, manchmal verjährt es bevor die auffordern.


    Wenn die Schenkung einen "Wert" hat, dann muss das sicherlich in der Schweiz angegeben werden. Ich hatte irgendwo mal einen Link auf die unterschiedlichen Beträge gesetzt, ab denen eine nachträgliche ordentliche Veranlagung je nach Kanton vorzunehmen ist. das geht z.T. bei 50k los. Ggfs. wird das Vermögen nur satzbestimmend genommen, aber es muss angegeben werden. Hier kann man unkompliziert beim Steueramt der Wohngemeinde nachfragen.


    Interessant wäre es zu wissen, ob die Liegenschaft Erträge abwirft. Dann entsteht auf jeden Fall eine beschränkte Steuerpflicht. "Beschränkt" ist dabei als Nachteil zu verstehen, da es keine Grundfreibeträge gibt. Es müssen also auf jeden Euro Ertrag Steuern gezahlt werden. Grundsteuer muss ohnehin entrichtet werden.


    Steuerliche Nachteile (von der Vermögenssteuer und der theoretischen Satzbestimmung bei der Einkommenssteuer in CH abgesehen) entstehen aus Sicht eines Auswanderers sicherlich in Deutschland. Je nach Art der Liegenschaft liegt eine Wohnstätte vor, das hat Auswirkungen auf nachlaufende und überdachende Besteuerungen. Im Bereich der Erbschafts-Steuer kann es fatale Auswirkungen haben.


    Die Instandhaltung und auch alle weiteren Auslagen (Verwaltungskosten, Fahrkosten, Unterhalt usw.) sind in der Schweiz steuerlich natürlich nicht wirksam, das wäre auch seltsam. In der EÜR in D können diese in Teilen angesetzt werden (Fahrtkosten i.d.R. wohl nicht). Das hilft natürlich nur bei Erträgen aus der Liegenschaft.


    Für den schweizerischen Teil kann man sicherlich jeden Treuhänder ansprechen. Für den deutschen Teil dann einen Steuerberater in D. Die sollten mit dem Stichwort "beschränkte Steuerpflicht" zurechtkommen. (Insgesamt wäre dieser Fall ja nicht so speziell.)

    Markus Schulz

    Vielen Dank für deine Antwort.

    Die Liegenschaft in DE würde erst einmal keine Erträge abwerfen, vielmehr würde vom Nießbrauchsrecht Gebrauch gemacht werden.

    Mich würde einfach interessieren, ob und wem ich eine Schenkung melden müsste, da ich aktuell noch quellensteuerpflichtig bin und welche Folgen das in der Schweiz hätte.

    Angesichts der aktuellen Gesetzeslage in DE zum Thema Energieeffizienz bei Eigentümerwechsel von Immobilien ist das Thema für mich erst einmal vertagt.

    Grüsse Max

    Ich habe mal eine Frage habe ich den Grundfreibetrag in Deutschland noch wenn ich in der Schweiz lebe mit B Bewilligung. Wenn ich 20000€ Mieteinnahmen hätte würde ich ja wenn ich 3 Kinder habe keine Steuern in Deutschland zahlen. Oder muss ich ab dem 1. Euro Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?


    Liebe Grüsse aus der schönen Schweiz