Hallo Markus
Hallo Markus
Vielen herzlichen Dank für Deine sehr fundierte Antwort!
Das Auflösen der Erbengemeinschaft hat mit dem Wohnort nichts zu tun. Die Gemeinschaft ist eine Gesellschaft nach bürgerlichem Recht mit Sitz in Deutschland und mit definierten Anteilen (ich vermute hier mal ein Drittel pro Person). Das wird einfach aufgelöst und ausbezahlt. (Mehrfach so mitgemacht.)
Da sind wir froh, dass dies einfach so gemacht werden kann!
Erster Schritt muss die Erlangung des Erbscheins sein (ich denke das ist passiert). Parallel dazu sollte die Erbschaftssteuer erledigt worden sein. Hier dürfte ja ein erster Anhaltspunkt über die Bewertung vorhanden sein, insbesondere wenn nach den neuen Richtlinien bewertet worden ist.
Der Erbschein ist vorhanden. Die Erbschaftssteuer ist erledigt, aber offenbar nicht definitiv, da die Wertermittlung bei einer Wohnung Probleme zu bereiten scheint. Das Todesdatum ist 01.11.2020 und da die Sache noch am Laufen ist, kann man annehmen, dass für die Wertberechnung die neue Methode angewendet wird. Die Frage ist aber, ob dies wirklich ein guter Indikator für den Marktwert ist. (In der Schweiz besagt ja der Steuerwert einer Liegenschaft gar nichts aus betreffend einen allfälligen Marktwert. Dies könnte eventuell in Deutschland ähnlich sein?).
Deshalb die Frage: Wäre es eine gute Idee, alle Wohnungen durch einen unabhängigen Schätzer zu schätzen? Oder wird das zu kompliziert, weshalb du die Variante "einfach die mittlere Wohnung nehmen" ins Spiel gebracht hast? (Mögliches Problem: Es könnte nachträglich Unfrieden geben, da diese Methode sehr "pauschal" wäre).
Nachdem der Erbschein vorliegt, muss eine Bereinigung im Grundbuch stattfinden. Die Erbengemeinschaft wird dann als Eigentümer eingetragen und kann danach erst einen Verkauf durchführen. Für bestimmte Dinge braucht es immer mal wieder eine Unterschrift, aber alles (bis auf den Erbschein) kann via Apostille in der Schweiz erledigt werden, auch der Verkauf. Einen Bevollmächtigten braucht es nicht.
Die Erbengemeinschaft ist bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.
Die Festlegung auf einen "Testamentsvollstrecker" (auch wenn es vielleicht kein Testament gab) würde ich in diesem Fall nicht anraten, besser alle Entscheidungen werden von den drei Geschwistern zusammen getroffen. Das hilft Streit im Nachgang zu vermeiden.
Vielen Dank für diesen Hinweis!
Bei der Bewertung werden die grössten Probleme auftauchen: Marktwert (was auch immer das ist im Gegensatz zum erzielten Verkaufspreis ), steuerlicher Wert, Ertragswert (wobei dieser aus meiner Sicht ausscheidet da er ja die aktive Vermietung inkl. Risiko aber vor allem auch Aufwand einschliesst, Deine Frau möchte aber jetzt aussteigen, daher wird es schwierig theoretische Erträge zur Wertermittlung heranzuziehen)
Übertriebene Marktwerte liefert jeder ambitionierte Makler, E&V sind da immer für hohe Preise zu haben.
In der Schweiz werden für unabhängige Schätzungen ja häufig die Kantonalbanken herangezogen. Gibt es in D auch Schätzer, die anerkannt unabhängig sind? (Ort: München)
Schwierig wird womöglich auch das Ausbezahlen, je nachdem welche Wohnung verkauft werden soll. Wenn die Werte der Wohnungen es hergeben, können die Geschwister Wohnung "gross" und "klein" behalten und Deine Frau verfügt alleine über Wohnung "mittel" und veräussert diese (dann trägt sie das aktuell vorhandene Vermarktungsrisiko). Dazu würde eine Erbauseinandersetzung vorgenommen. Das wäre sehr einfach über die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch durchzuführen. Hierzu bedarf es eines notariellen Vertrages, ist aber wenig dramatisch.
Ich denke mir, dass das Vermarktungsrisiko im Moment noch nicht ein allzu grosses Problem sein sollte, da die Preise ja noch nicht eingebrochen sind, sondern momentan nur der Steigflug der Immopreise unterbrochen wurde. Siehst Du das auch so?
Ich sehe momentan folgende Varianten:
1. Meine Frau bekommt die mittlere Wohnung, wird als Eigentümerin eingetragen und verkauft diese.
2. Alle Wohnungen werden geschätzt, dann schaut die Erbengemeinschaft, welche Wohnung verkauft werden muss.
2a) Die Wohnung wird in der Folge an meine Frau übertragen und sie verkauft diese.
2b) Die Erbengemeinschaft verkauft die Wohnung und überweist meiner Frau den Drittel des aufgrund der Schätzungen berechneten Erbes.
Welches wäre wohl das beste Vorgehen?
In jedem Fall braucht man bis zur Erledigung einen Steuerberater, der die Steuererklärung für die Erbengemeinschaft (für Deine Frau dann beschränkt steuerpflichtig) erledigen kann, insbesondere wenn die Wohnungen aktuell bereits vermietet sind.
Alle drei Wohnungen sind vermietet. Ein Steuerberater ist vorhanden und macht die Steuererklärung für die Wohnungen.
Sind die Wohnungen Stockwerkeigentum, dann müssen für die Eigentümerversammlungen Vollmachten für das teilnehmende Geschwisterteil ausgestellt werden.
Es ist alles Stockwerkeigentum. Die Vollmachten für die Teilnahme an den Versammlungen sind vorhanden.
Ganz herzlichen Dank für Deine Hilfe und viele Grüsse
Jodok