Beiträge von Markus Schulz

    Es kommt darauf an :beaming_face_with_smiling_eyes:


    Zum einen muss man in dem Fall ggfs. die nachlaufende Besteuerung für die Erwerber beachten. Und zum anderen muss man dann schauen, ob es nicht ein DBA-E zwischen den Ländern gibt das anderes regeln könnte.


    Da wir hier im Schweiz-Auswanderer-Forum sind, kann ich das DBA-E zwischen D und CH heranziehen. Und da findet man im Art 4.4 die nächste "nachlaufende Besteuerung":


    (4) Hatte ein Erblasser im Zeitpunkt seines Todes seinen Wohnsitz in der Schweiz und hatte er vorher über eine ständige Wohnstätte in der Bundesrepublik Deutschland verfügt, so kann das Nachlassvermögen ungeachtet der Artikel 5-8 Absatz 1 nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland besteuert werden, wenn der Erblasser in den letzten zehn Jahren vor der Aufgabe seiner letzten Wohnstätte in der Bundesrepublik Deutschland mindestens fünf Jahre über eine solche Wohnstätte verfügt hatte und sein Tod in dem Jahr, in dem er zuletzt über eine solche Wohnstätte verfügt hatte, oder in den folgenden fünf Jahren eingetreten ist.


    Heisst: wer als Erblasser länger als 5 Jahre in D - ungeachtet seiner Nationalität - gelebt hat, muss seine letzte Wohnstätte (Achtung: nicht Wohnsitz!) mindestens 5 Jahre vor Eintritt des Erbfalls nachweislich aufgegeben haben, um sein Erbe vor der Besteuerung nach deutschem Recht gesichert zu haben.


    Hier kommen dann im konkreten Fall noch Besonderheiten hinzu, z.B. wenn der Erblasser Schweizer Staatsbürger ist, dann gibt es besagtes Heimatvermögen dass u.U. von der Besteuerung ausgenommen werden kann. Und noch jede Menge Spezialfälle. Aber ganz so einfach wie von Dir formuliert ist es leider nicht. Ausser es ist Jahrzehnte her.


    Relevant ist dabei auch nicht der Ort des Todes sondern der gewöhnliche Aufenthalt zum Zeitpunkt des Todes.

    (1) Der Erbschaftsteuer (Schenkungsteuer) unterliegen 1.der Erwerb von Todes wegen;


    (1) Die Steuerpflicht tritt ein 1.in den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3, wenn der Erblasser zur Zeit seines Todes,[...] oder der Erwerber zur Zeit der Entstehung der Steuer (§ 9) ein Inländer ist, für den gesamten Vermögensanfall (unbeschränkte Steuerpflicht). Als Inländer gelten

    a)natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben,



    Der Erblasser war Inländer, damit tritt die Steuerpflicht auch für im Ausland lebende Personen ein, egal welche Nationalität sie besitzen. Ob eine Erbengemeinschaft entstanden ist, ist dabei auch nicht relevant, Der in Deutschland verstorbene "Inländer" löst bereits die Steuerpflicht für alle Erwerber aus.


    Spannend dabei: "einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt" Ob man also gemeldet ist oder nicht, spielt keine Rolle. Gewöhnlich in D? Zack, alles dem Fiskus. :grinning_face: Und das für den gesamten Vermögensanfall, also selbst Erwerbe im Ausland fallen darunter (BSP: der Erblasser hat noch ein Chalet in der Schweiz und vererbt das an die Nicht die in der Schweiz wohnt...das ist dann u.U. auch in D zu versteuern. Hier sind die Ausnahmen nach DBA-E zu prüfen, aber wenn wie im vorliegenden Fall ein Deutscher in D der Erblasser ist, stehen die Chancen schlecht.)

    Verkauf ist ein Einkommen.

    Sorry, das ist ein Typo: Verkauf ist KEIN Einkommen, auch nicht satzbestimmend oder so. Daher wird in der Grundstücksgewinnsteuer nur der "Gewinn" bei einer Wertsteigerung besteuert, nicht aber der Verkauf an sich. Dafür aber immer, auch bei "privaten Deals", während es dazu in D einer gewerblichen "Einstufung" bedarf, deren Hürde allerdings niedrig sein kann.


    Das Vermögen muss im Wertschriftenverzeichnis für die Vermögenssteuer angegeben werden. Ohne Verkauf würde dort die Immobilie mit ihrem Wert aufgeführt sein.

    Steuerlich rennst Du damit in die nachlaufende Besteuerung aus dem DBA rein. D.h. Du musst Dein Einkommen (das ja zweifelsfrei aus D stammt) noch für 5 Jahre in D versteuern (Stichwort ist dann die fiktive Besteuerung in D, da fallen so ziemlich alle Abzugsposten raus). Unter Beibehaltung eines deutschen AG in die Schweiz zu ziehen ist unter diesem Aspekt eher unrentabel. Die Regelung aus dem DBA gilt auch für Freelancer, Selbstständige, Freiberufler oder auch neu in der Schweiz gegründete Kapitalgesellschaften, deren wirtschaftlich Berechtigter der Gründer aus D ist, sofern dann Einnahmen in und aus Deutschland erzielt werden. :winking_face:

    Wenn die Arbeit auf mehr als ein Jahr befristet oder unbefristet laut Vertrag ist, qualifiziert das für B. Ob man in ein möbliertes Appartement zieht ist dabei genauso egal wie die Rückkehr am Wochenende. Wichtig ist die Anmeldung auf der Gemeinde, ob es dafür einer Abmeldung bedarf kann geklärt werden. Nach Auflösung der Wohnung in D kann der Umzug vorgenommen werden. (Theoretisch bereits zur ersten Einreise (ein möbliertes Appartement ist ein vollwertiger Wohnsitz), dann halt mit Teil-Umzug.)


    Den Aufwand "Grenzgänger" würde ich mir versuchen zu sparen, wenn der Verbleib in der Schweiz fest geplant ist. Passiert dies vor dem 01.06, ist man auch mit den 183 Tagen "safe". Ggfs. wird die Verlagerung der steuerlichen Ansässigkeit erst dann aus deutscher Sicht wirksam, aber das kann bestimmt auch geklärt werden.

    Verkauf ist ein Einkommen. Und in Deutschland verkaufte Immobilien interessieren die Schweiz nur so weit, dass bei Ansässigkeit in der Schweiz der Vermögenswert im Wertschriftenverzeichnis für die Steuer stehen muss.


    Ansonsten kennt die Schweiz bei Immobilienverkäufen in der Schweiz die sogenannte Grundstücksgewinnsteuer, bei der der "Gewinn" aus Immobilienverkauf in durchaus ordentlicher Höhe besteuert wird. Allerdings kann man diese Steuer auf einen Neuerwerb "schieben", dann lastet sie auf dem neuen Grundstück und baut sich dort ganz langsam ab. Aber das dauert deutlich länger als 10 Jahre :winking_face: Kann aber bei neuerlichem Kauf/Verkauf erneut geschoben werden :beaming_face_with_smiling_eyes:

    Zu beachten sind alle Bereiche die einer nachlaufenden Besteuerung unterworfen sein könnten. So können z.B. alle aus Deutschland stammenden Einnahmen bis zu 5 Jahre noch nachlaufend dort zu versteuern sein. Ebenso gilt man im Bereich Erbe/Schenkung noch 5 Jahre als "Inländer" in Deutschland - mit entsprechender Veranlagungspflicht.


    Pauschal aber alles nur spekuliert, ein Steuerberater sollte da für Erkenntnisgewinn sorgen können. :beaming_face_with_smiling_eyes:

    Art 4 DBA Erb D - CH


    1 Einen Wohnsitz im Sinne dieses Abkommens hatte der Erblasser

    a)in der Bundesrepublik Deutschland, wenn er Inländer im Sinne des Erbschaftsteuerrechts der Bundesrepublik Deutschland war;


    ErbStG §2 1 1. a) macht Euch zu Inländern.


    Einen doppelten Wohnsitz habt Ihr nicht, wenn ich das richtig verstanden habe.


    Damit lauft Ihr bzw. Eure Kinder voll in die Steuer in Deutschland rein. Kinder haben Freibeträge, aber danach geht es "rund". Insbesondere wenn jetzt plötzlich einem von Euch was passieren würde.


    Ausgenommen könnte nach dem DBA noch sogenanntes Schweizer Heimatvermögen sein, das wäre unbewegliches Vermögen (i.d.R. Liegenschaften aller Art) in der Schweiz. Deren Wert würde in D aber satzbestimmend herangezogen werden, die Auswirkungen auf den Freibetrag wären zu beachten.


    Sollte also Vermögen in nennenswerter Form (über dem Freibetrag von 500.000 € für den Ehegatten und 400.000 € für Kinder) vorhanden sein, dann würde ich eine Planung empfehlen. Wichtig ist dabei vor allem der Blick auf den Fall des Ablebens eines Ehepartners zu werfen, da hier der Freibetrag schnell erreicht ist. Insbesondere zu beachten ist die neue Bewertungsmethode von Immobilienbesitz in D. (Unsere letzte noch zu verkaufende Wohnung in D hat einen Marktwert von max. 250.000 €, steuerlich steht sie nach Leitfaden des Ministeriums in RLP bei 392.000 €. In diesen Dimensionen werden bei einem Haus Freibeträge durch virtuelle Bewertungsaufschläge teilweise ganz "verbraucht".)

    Die Schweiz erhebt je nach Kanton keine Schenkungssteuer. Rechnet aber innert bestimmter Grenzen Schenkungen auf Erbe zurück.


    Das ErbStG gilt auch für Schenkungen. Und da gilt tatsächlich die nachlaufende Besteuerung aus D für 5 Jahre nach Wohnsitzwechsel.


    Allerdings ist die Schenkungssteuer im Unterschied zur Erbschaftssteuer sowas wie eine "Antragssteuer", bei der Erbschaftssteuer wird man zu Abgabe der Erklärung aufgefordert.


    Wir haben auch noch eine minimale Schenkungssteuerveranlagung pendent. Sie ist erklärt aber nicht beschieden. Ende Jahr wird sie verjähren :beaming_face_with_smiling_eyes:


    Und grundsätzlich NEIN, der Staat kann die Besteuerung vornehmen wenn der Erblasser Wohnsitz bei ihm hat (o.ä.). Wo die Erwerber sind ist meist nicht relevant. (Daher auch DBAs zur Vermeidung einer doppelten Besteuerung.)

    Die Steuerpflicht tritt ein

    1.in den Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 3, wenn der Erblasser zur Zeit seines Todes, der Schenker zur Zeit der Ausführung der Schenkung oder der Erwerber zur Zeit der Entstehung der Steuer (§ 9) ein Inländer ist, für den gesamten Vermögensanfall (unbeschränkte Steuerpflicht). Als Inländer gelten

    a) natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben,
    b) deutsche Staatsangehörige, die sich nicht länger als fünf Jahre dauernd im Ausland aufgehalten haben, ohne im Inland einen Wohnsitz zu haben,


    Der Post sagt nichts über den Status der Erblasserin, aber ich unterstelle mal dass sie Inländerin in D war. Dann gilt unbeschränkte Steuerpflicht.

    (Ggfs. war die Erwerberin zum Erbanfall vor mehreren Jahren ebenfalls noch Inländerin, 1 b) ist ein weiteres Beispiel für nachlaufende Steuern aus Deutschland)


    Zur Vermeidung einer Doppelbesteuerung haben Deutschland und die Schweiz 1979 ein DBA Erbschaft geschlossen. Dieses zielt aber fasst ausschliesslich auf den Erblasser. Definiert sind dabei hauptsächlich die Ausnahmen aus der Besteuerung, wenn in beiden Staaten Vermögenswerte vorhanden sind. Das scheint hier nicht der Fall zu sein.


    Daher fällt die Steuer wohl D zu und sollte damit erledigt sein.


    Allerdings: spannend ist die Frage ob der Teil des Erbes bisher im Wertschriftenverzeichnis bei der Steuererklärung hier in der Schweiz stand. Zeitpunkt des Erwerbs ist der Todeszeitpunkt (dadurch entsteht in Deutschland eine Erbengemeinschaft, eine klassische GbR. Alle Mitglieder der GbR halten Anteile gemäss der Erbaufteilung am Gesamtvermögen. Und die müssen ins Wertschriftenverzeichnis aufgenommen werden.)


    (Wir hatten den Fall in der Familie und dort wurden viele Jahre 3/4 und 1/8 Anteile an einer GbR in der Schweiz der Vermögenssteuer unterstellt, je nach Art des Anteils mindestens satzbestimmend)


    Nicht massgeblich für den Vermögensanfall ist ob nun irgendwas verkauft wurde und dann der Erlös verteilt wird. Deutschland bestimmt z.B. Immobilien auch nach bestimmten Grundsätzen (neu extrem überbewertet) und nicht nach späteren Verkaufspreisen. Daher ist in Deutschland sicherlich zu beachten, was die ursprüngliche Art des Vermögens war.


    In jedem Fall ratsam ist ein Gang zum Steueramt der Gemeinde zur Abklärung im Vorfeld. Das geht unkomplizierter als in D.


    Ggfs. ratsam kann der Kontakt zu einem spezialisierten Anwalt/Steuerberater sein. Die nehmen 200-300 € die Stunde Honorar und können dafür qualifizierte Bewertungen abgeben. Für die Schweiz kann jeder gute Treuhänder weiterhelfen.

    Mieteinnahmen müssen in D versteuert werden. Dafür ist Deine Frau dann beschränkt steuerpflichtig in D. D.h. es wird ab dem ersten Euro Ertrag ordentlich besteuert, im Gegenzug ist die Abzugsfähigkeit vieler Posten eher eingeschränkt. Der Verwaltungsaufwand ist für eine Wohnung dann recht hoch, so Spässe wie die neue Grundsteuer werden ja immer wieder dazukommen.


    Obendrein muss das "Drumherum" beim Aufwand bedacht werden. Eine einzelne Wohnung ist i.d.R. Stockwerkeigentum, also gibt es eine Eigentümergemeinschaft mit Sitzungen usw. (Fahrten zu den Sitzungen sind z.B. nicht als Aufwand anzusetzen). Behördenkommunikation kann ebenfalls ein Thema sein, Grundsteuerfestsetzungen/Gebühren werden von den Gemeinden i.d.R. inzwischen schon ins Ausland verschickt, aber nicht jede Behörde macht das mit bzw. setzt Fristen nachteilig fest.


    Um das richtig zu machen ist eine Mietverwaltung vor Ort sicher gut, ebenso ein Steuerberater...aber dann bleibt vom "Gewinn" bald nichts mehr über.


    "Kümmert" man sich selbst kann das bei einer höheren Mieterfluktuation sehr mühsam werden.


    Strategisch dabei zu überlegen: Sollte D doch wie von mehreren Parteien gefordert eine Vermögenssteuer/Abgabe "erfinden", sind beschränkt Steuerpflichtige ohne Grundfreibeträge/Schonvermögen/Eigennutzerbonus sicherlich schlecht gestellt.


    In CH geht die Wohnung auch noch in die Vermögenssteuer ein, mindestens satzbestimmend.


    Fazit: Verkaufen :money_mouth_face: Wir haben alle Immobilien in D verkauft (eine ist noch im Verkaufsprozess) weil sich das selbst bei mehreren Wohneinheiten nicht "gelohnt" hat.

    Die Aare ist weiterhin be-bad-bar :beaming_face_with_smiling_eyes:


    Ich würde Luzern als Kanton präferieren, das ist steuergünstiger. Oder Graubünden. (Die haben die gröbsten und geilsten Partys , rappt der Bligg :grinning_squinting_face:)


    Agglo Luzern oder sogar richtig auf dem Land, mehr als 30 Minuten ist es nicht bis zur Hauptstadt. Und dank ÖV ist man innert kürzester Zeit in den grossen Städten Züri und Basel und genauso schnell auch auf schönen Pisten, im Wald, auf dem Berg oder halt am und im See. Im Gegensatz zu den steuergünstigsten Kantonen Zug und Schwyz ist der Wohnraum noch erschwinglich.


    Für die Kinder hat nahezu jedes Dorf eine Primarstufe, Sek dann "um die Ecke" und die Kanti ist i.d.R. in max. 20 Minuten erreichbar.

    In dem Fall stimmt die Aussage des Steuerberaters: Du wirst bis zu 5 Jahre nachlaufend in Deutschland besteuert. Danach gilt was das Steueramt schreibt: 4.5% Quellensteuer in D, der Rest dann in der Schweiz.


    Die nachlaufende Besteuerung ist eine einseitige Begünstigung Deutschlands im DBA. Sie greift ebenfalls im Bereich der Erb- und Schenkungssteuer.

    Bei der Besteuerung unterliegen nach DBA aus Deutschland stammende Einnahmen (=das Gehalt Deiner Frau) für 5 Jahre einer nachlaufenden Besteuerung. Es fallen also die Steuern in Deutschland an.


    Da der Sachverhalt komplex sein wird (fiktive Besteuerung, Progressionsvorbehalt, ggfs. Quellensteuerabzug) wird man das - um teure Überraschungen zu vermeiden - sicherlich mit einem passenden Steuerberater abklären müssen, der sich in beiden Rechtsräumen gut auskennt.

    Das sind weniger als 33% Deines Einkommens (wenn ich Abgaben und KV richtig schätze).


    Prinzipiell dürfte das hinkommen, zumal bei den Betriebskosten für das Auto noch Sparpotential ist (Arbeitsweg und ins Gym mit dem Velo :grinning_face_with_smiling_eyes: )


    Gut wäre sicherlich wenn Du einen Teil der Rücklagen/Investitionen verfügbar hältst. Wenn die Wohnung wirklich gefällt, würde ich das so machen.

    Zitat

    Als Ausländer musste ich jeweils 40% des KP aus Eigenmitteln zahlen


    Das hat mit "Ausländer" nichts zu tun. Die Finanzierungsvorschriften gelten unabhängig von der Nationalität. Bitte keine falschen Behauptungen hier aufstellen. Entscheidender Faktor für die EK-Quote bei der Tragfähigkeitsberechnung ist das Einkommen.


    (Wir haben noch diesen Sommer ein Haus an 2 Deutsche verkauft die auch ganz "normal" mit 20% EK finanzieren können.)


    PS: Viele Deiner auch in anderen Threads aufgestellten pauschalen Behauptungen sind Stuss aus denen man nur den Frust über Dein Scheitern herauslesen kann. Allein die Behauptung, dass Schweizer keine Freundschaften pflegen würden ist eine Unverschämtheit.

    Dann braucht es dennoch ein Zahlungsversprechen einer schweizerischen Bank.


    Wir kaufen unsere Grundstücke auch immer mit Eigenmitteln und ohne Hypothek. Da wird dann der vereinbarte Betrag auf ein Konto eingezahlt, dort gesperrt und die Bank stellt das Zahlungsversprechen für die Beurkundung aus.


    Dieser Zwischenschritt dient der Absicherung dass der Vertrag im Grundbuch zur Anmeldung gebracht worden ist (was als Bedingung im Zahlungsversprechen aufgeführt wird).


    Insgesamt aber eine sehr kluge und dennoch schlanke Abwicklung des Geschäfts, wenn man das mit dem Prozedere in Deutschland vergleicht. Und mit max. 2.5% Erwerbsnebenkosten immer "spottbillig" :face_with_tears_of_joy:

    Als inzwischen Immobilien-Unternehmer kann ich dazu ein paar Punkte schreiben, was wir selbst oder mit Käufern so erlebt haben:


    - Kauf der Immobilie als Person im Ausland wird sicherlich herausfordernd. Wenn Du im Grundbuch mit drin stehen sollst, wirst Du Deinen Wohnsitz verlagern müssen. Und das im Zweifel in der Art, dass es dem Lex Koller (oder z.B. im Kanton LU dem Lex Friedrich) genügt und vom Grundbuchinspektorat anerkannt wird und demzufolge zu einem Entscheid der Bewilligungsfreiheit kommt. Je nach Tiefe der Prüfung wird das mit dem Verbleib der wirtschaftlichen Tätigkeit in Österreich kollidieren.


    - Deine Freundin kann das Haus alleine erwerben, woher sie das EK hat ist der Bank egal, da ist es üblich dass es einen "Zustupf" von Eltern, Familie oder wem auch immer gibt. Die Tragfähigkeitsberechnung wird dann aber auch nur auf sie angewendet. Das erfordert ein entsprechend hohes Einkommen.


    - Sollte der Erwerb für Dich bewilligungsfrei gestellt werden (oder eine Bewilligung zum Kauf der Immobilie durch Dich erlangt werden), wird die finanzierende Bank sicherlich Nachweise einfordern, dass die Einnahmen aus Deinem Betrieb Dir auch tatsächlich in der Schweiz zur Verfügung stehen. Das dürfte ebenfalls eine Hürde sein die sich obendrein in einem Risikoaufschlag bemerkbar machen wird. (Immerhin braucht Ihr ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank für den Erwerb der Immobilie, das muss also im Vorfeld für die Bank passen.)


    Prinzipiell wird es wohl mit der "Sonderkonstellation" herausfordernd, eine Bank zu finden - mal ganz von der rechtlichen Fragen des Erwerbs abgesehen. Das immer geringer werdende Angebot an Immobilien (fehlender Zubau und der positive Wanderungsgewinn der Schweiz (2020, 2021 & 2022 etwa 186.000 Personen)) belässt den Markt trotz steigender Zinsen im Bereich der Übernachfrage. So wie Immobilienanbieter weiterhin zwischen mehreren Interessenten wählen können, können das folglich auch die Banken bei der Finanzierung dieser Objekte. Ob da eine Bank dann den eher aufwändigen Weg mit Euch gehen möchte weiss ich nicht. Die Credit-Offices halten sich aktuell spürbar genau an die Regularien, die Bedingungen in den Zahlungsversprechen und die Anforderungen im Vorfeld werden bei fast allen Banken immer mehr.

    Ok

    Aber was passiert mit den Verlusttöpfen?

    Nach der Verlagerung der steuerlichen Ansässigkeit spielt das absolut keine Rolle mehr. Der Ort der depotführenden Bank ist dann i.d.R. nicht relevant, da das Globaleinkommen (-vermögen) im Land der Ansässigkeit besteuert wird. (Ausnahmen sind z.B. Immobilien).


    Und da es im Fall der Schweiz keine Besteuerung der Kursgewinne gibt (Dividenden werden wie Einkommen versteuert), braucht man auch den Konstrukt des "Verlusttopfes" nicht mehr. Dieser dient ja der Minimierung der Gewinnbesteuerung, stellt aber kein erstattungsfähiges "Steuerguthaben" dar. Schuldzinsen sind hingegen abzugsfähig, sollte es sich also um ein Margin-Konto handeln wäre die Anrechnung der geleisteten Zinsen vermutlich möglich. Das bespricht man dann aber besser mit dem Treuhänder, der kann auch abschätzen ob der Aufwand überhaupt lohnt.